Участие адвоката в рассмотрении жилищных споров

Прошло уже больше 13 лет с тех пор, когда 22 декабря 2004 г. Государственная Дума одобрила два ключевых документа — Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, а уже 24 декабря 2004 г. они были одобрены Советом Федерации. И, наконец, перед самым 2005 г. Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон о введении его в действие подписал Президент РФ В.В. Путин.

Стоит признать, что указанный Кодекс не является идеальным правовым документом, и многие вопросы опять приходится решать с помощью подзаконных актов и постановлений Верховного и Конституционного судов РФ. Это в первую очередь следует учитывать адвокатам при оказании правовой помощи клиентам в подобных вопросах.

Необходимо подчеркнуть, что в ЖК РФ появились интересные главы и разделы, содержание которых ранее вообще отсутствовало либо помещалось в одной-двух статьях. К примеру, гл. 3 посвящена переводу жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые, а в прежнем Кодексе было этот вопрос регулировала только ст. 9. Нельзя сказать, что перевод жилых помещений в нежилые достаточно подробно урегулирован указанной выше главой, так как отдельный закон, посвященный данным правоотношениям, просто необходим, но тем не менее условия, порядок перевода, отказ в переводе и документы, необходимые для перевода, перечислены в ЖК РФ полно.

Кроме того, целая гл. 4 посвящена переустройству и перепланировке жилого помещения, которые в старом Кодексе регламентировались небольшой ст. 84.

Отказ возможен в строго определенных случаях (ст. 27). Проблема несанкционированного переустройства или незаконной перепланировки в настоящее время стоит очень остро. Имеется обширная судебная практика по данному вопросу.

В соответствии с апелляционным определением Московского городского суда от 16 января 2015 г. по делу № 33-556 по иску Мосжилинспекции к ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» было оставлено в силе решение Зюзинского районного суда г. Москвы, согласно которому ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» было предписано в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу привести нежилое помещение 1 по адресу: г. Москва, ул. Южнобутовская, д. 81 в прежнее состояние, а именно: заложить дверной проем между помещениями 2 и 1 по БТИ, демонтировать входную группу 1 по БТИ, восстановить заложенный дверной проем в помещении 6 по БТИ, вернуть дверные проемы между помещениями 1 и 45 по БТИ в проектное состояние, восстановить оконные проемы в помещениях 1, 5а, 66 в проектное состояние.

Оказывая клиенту конкретную помощь при решении аналогичных вопросов адвокат должен учитывать, что отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

• непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов, обязанность по представлению которых с учетом ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ возложена на заявителя;

• поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

• Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил об этом заявителя, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления;
• представления документов в ненадлежащий орган;
• несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ЖК РФ.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Отдельный раздел посвящен праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения. Если вернуться к Жилищному кодексу 1983 г., то там праву собственности посвящались всего три статьи, входящие в дополнительную гл. 1.1 разд. III.

Данный раздел включает в себя главу, которая прежде никогда не содержалась в Жилищном кодексе — это гл. 6 об общем имуществе собственников в многоквартирном доме и органах управления таким имуществом.

В вышеуказанном разделе есть несколько важных норм, на которые адвокаты должны обратить особое внимание.

Во-первых, это ст. 31 ЖК РФ, которая предусматривает право собственника в судебном порядке выселить из квартиры бывшего члена своей семьи, что значительно облегчает положение многих собственников, имеющих в своей квартире зарегистрированных, но не проживающих бывших членов своей семьи, которые квартирами не пользуются, квартплату не платят и выписываться не хотят.

В частности, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Судебная практика по данному вопросу в настоящее время еще окончательно не сформировалась. Во всяком случае, некоторые важные вопросы правоприменения уже нашли отражение в руководящих решениях Верховного Суда РФ. Речь, прежде всего, идет о праве пользования жилым помещением несовершеннолетних детей после развода родителей, один из которых является собственником этого помещения, что стало предметом многочисленных судебных тяжб.

Например, в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» четко указано, что при прекращении семейных отношений между родителями их несовершеннолетний ребенок, проживающий в жилом помещении, которое находится в собственности одного из родителей, не теряет права пользования помещением в рамках правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Интересным в этом плане является и Определение Верховного Суда РФ от 16 апреля 2013 г. № 4-КГ13-2 по иску Конокова С.П. к Шабанову Д.В., Шуленковой И.В., действующей в собственных интересах и в интересах несовершеннолетней Шуленковой В.Д., и некоторые другие.

Второе, на что стоит обратить внимание, — это ст. 32 ЖК РФ, которая четко указывает на необходимость возмещения рыночной стоимости жилых помещений собственникам при изъятии их для государственных и общественных нужд. Возможно также, в качестве альтернативы, предоставление другого жилого помещения.

И наконец, третье, то, с чем ранее до конца не могли определиться суды в своих решениях из-за противоречивости законодательства, — это вопрос о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире. Статья 42 ЖК РФ однозначно предусматривает преимущественное право покупки соседями комнаты, продаваемой другим собственником данной квартиры.

Статья 161 ЖК РФ предусматривает именно обязанность собственников многоквартирного дома осуществлять управление своим домом.

Следующий раздел, самый объемный, касается договора найма жилого помещения. Здесь также существуют весьма важные нормы, на которые мы рекомендуем обратить внимание.

Во-первых, установлено, что жилье предоставляется только нуждающимся в нем лицам. Теперь получать жилье по договору социального найма смогут только малоимущие граждане, все остальные, скорее всего, будут либо приобретать жилье в собственность по различным программам («Молодая семья», ипотечные программы, различные субсидии), либо получать жилье по договору коммерческого найма.

Во-вторых, норма предоставления жилья высчитывается не по жилой, а по общей площади, и в ЖК РФ она не указана, в отличие от предыдущего Кодекса (согласно ст. 38 ЖК РСФСР норма — 12 м² жилой площади) . Теперь органы местного самоуправления сами определяют норму площади жилья в зависимости от своих возможностей, что совсем не радует в связи с полной незащищенностью большинства населения в отношении права получения жилья.

Кроме нормы предоставления жилья введена так называемая учетная норма — это норма, при которой человека должны ставить на учет по улучшению жилищных условий. Учетная норма, так же как и норма предоставления, ЖК РФ не определена, ее должны устанавливать органы местного самоуправления сами.

В-третьих, при переселении из сносимого жилья органы власти и местного самоуправления имеют право предоставлять нанимателям квартиры, равнозначные тем, которые у них изымаются (ст. 89 ЖК РФ). В Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. прямо предусматривалась обязанность предоставления нанимателям жилья по норме предоставления и с запретом заселять в одну комнату разнополых граждан (ст. 40, 41, 96 ЖК РСФСР). Следует отметить, что региональное законодательство в этом плане неоднородно.

Например, согласно Закону г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» (ст. 9) в целях установления уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения для принятия их на жилищный учет исчисляется размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя.

Для определения размера площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя, определяется суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, и делится на количество членов семьи.

Жители г. Москвы, проживающие в общежитиях коридорной системы по месту жительства на законных основаниях не менее 10 лет, принимаются на жилищный учет при условии соблюдения положений ст. 7 и 8 вышеназванного Закона.

При определении числа проживающих в жилом помещении учитываются граждане, за которыми сохраняется право пользования им на срок их временного отсутствия.

Граждане, для которых занимаемые жилые помещения являются местом пребывания, в число проживающих в жилом помещении не включаются.

В соответствии с п. 3 ст. 20 данного Закона норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 кв. м площади жилого помещения на одного человека.

Закон г. Москвы от 1 ноября 2006 г. № 54 «О стандартах города Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» установил также размер стандарта нормативной площади жилого помещения, используемый для расчета субсидий. Он составляет:

• для одиноко проживающего гражданина — 33 м общей площади жилого помещения;
• для семьи, состоящей из двух человек, — 42 м общей площади жилого помещения;
• для семьи, состоящей из трех и более человек, — 18 м общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.

Согласно Закону г. Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. № 407-65 «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге» учетная норма площади жилого помещения на одного человека в г. Санкт-Петербурге составляет:

• 10 м общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах;
• 15 м общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах (ст. 3).

В соответствии с постановлением главы г. Екатеринбурга от 31 августа 2005 г. № 824 учетная норма площади жилого помещения на территории муниципального образования «Город Екатеринбург», исходя из которой определяется уровень обеспеченности малоимущих граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, установлена в размере 10 кв. м общей площади на одного человека.

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма на территории муниципального образования «Город Екатеринбург», исходя из которой определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого малоимущим гражданам по договору социального найма, установлена в размере 16 м² общей площади на одного человека.

Таким образом, учетная норма площади любого жилого помещения — минимальный размер площади, в соответствии с которым определяется необходимый уровень обеспеченности граждан общей площадью используемого жилого помещения с целью их принятия на учет как нуждающихся в дополнительных жилых помещениях. Такая учетная норма устанавливается органами местного самоуправления. Ее размер не может превышать размеров норм предоставления, которые также определяются указанными органами.

В-четвертых, теперь не существует первоочередного и внеочередного предоставления жилья. Все стоят в одной очереди за одним маленьким исключением узкой категории граждан, которым будет предоставляться жилье вне очереди (лицам, жилые дома которых признаны непригодными для проживания; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ст. 57 ЖК РФ)).

В-пятых, законодатель четко предусмотрел (ст. 83 и 90 ЖК РФ) возможность расторжения договора найма и выселения лица, не оплатившего более чем за шесть месяцев жилье и коммунальные услуги, в другое жилое помещение по нормам вселения в общежитие.

Несмотря на ряд отрицательных моментов (а нужно признать, что ныне действующий Кодекс менее «социален», чем действовавший ранее), ЖК РФ предусматривает ряд норм, которые также нуждаются в специальном комментарии.

Если коснуться служебного жилья, то и здесь существуют определенные особенности. К примеру, раньше без предоставления другого жилья нельзя было выселить из служебных жилых помещений достаточно широкий круг лиц, что давало лицам, работающим на предприятиях, и их семьям гарантии того, что они не останутся на улице, проработав на предприятии достаточно долгий срок (ст. 108 ЖК РСФСР).

Теперь этот перечень значительно сужен (до членов семьи военнослужащих и других должностных лиц силовых государственных органов, погибших или пропавших без вести при исполнении должностных обязанностей; пенсионеров по старости; инвалидов 1-й и 2-й групп, инвалидность которых получена в связи с выполняемой работой; членов семьи работника, который умер).

В ЖК РФ предусмотрен полный раздел (шестой) о товариществе собственников жилья.

Помимо этого содержится раздел по урегулированию вопросов оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Ранее этим вопросам в законодательстве уделялось всего несколько статей, а порядок предусматривался в специальных Правилах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Сейчас ЖК РФ закреплены как понятия и содержание услуг, так и порядок внесения и размер оплаты.

Вызывает сомнение целесообразность включения в текст ЖК РФ нормы о страховании жилых помещений (ст. 21). Как нам представляется, страхование имущества — это предмет другого нормативного акта. К тому же, население таким образом как бы невзначай подготавливают к обязательному страхованию жилых помещений (по аналогии с ОСАГО), что в перспективе может привести к социальному недовольству населения, особенно малоимущей его части, а также к многочисленным искам в судебные органы.

Это правило в первую очередь касается престарелых родителей одного из супругов при разводе последних, иждивенцев и других категорий социально незащищенных граждан. Кроме того, продажа собственником принадлежащего ему жилья разом избавит его ото всех забот по сохранению прав бывших родственников на пользование этим жильем.

Весьма спорной является норма ЖК РФ, связанная с последствиями намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий (ст. 53). Согласно этой статье граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Поскольку норма неконкретна, под «совершением намеренных действий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях» можно понимать рождение в семье одного или нескольких детей.

Однако закон не отвечает на важный вопрос: а если такого согласия не будет? Значит ли это, что в таком случае гражданам жилое помещение по договору социального займа предоставлено не будет? Представляется, что данная проблема Кодексом практически не урегулирована, что впоследствии может привести к конфликтным ситуациям.

Подпунктом 4 п. 3 ст. 67 ЖК РФ на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возложена обязанность «проводить текущий ремонт жилого помещения», т. е. ремонтировать его за свой счет.

Возложение такой обязанности на нанимателей жилых помещений по договору социального найма, среди которых значительная часть — это малоимущие граждане, не вполне корреспондирует с идеей об усилении социальной поддержки этих категорий граждан России.

Согласно п. 9 ст. 156 ЖК РФ «граждане, признанные в установленном порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)».

В то же время п. 1 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ предусматривают возможность выселения по договору социального найма в принудительном порядке нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения в случае невнесения в течение более шести месяцев без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги.